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陕西房地产开发要办多少个证?
作者:admin    发布日期:2017/8/31     关注次数:     二维码分享

陕西房地产开发手续很复杂,大家都明白,但是这其中陕西房地产开发要办多少个证?你知道吗?下面陕西坤大房地产开发有限公司小编告诉您:

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

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土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。


一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。


但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门搞定。


我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。


新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。


以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。


城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。


2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质


这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。


我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。


立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。


而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。


3、总平面审查阶段


这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业。


在这里举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。


我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。


现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。


再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?


从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。


其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?


设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。


审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。


我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。

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