陕西房地产开发投资需要考虑哪些因素？这些因素的影响大吗？我们改如何抉择，让小编为你来分享知识：

我们曾经说过，在目前中国的投资市场上，可供选择的投资工具和投资手段并不多，相对来说房地产仍然是一种比较安全和稳妥的投资工具，它在我国未来大量中产阶级产生的过程中扮演着非常重要的角色。那么，我们普通老百姓在房地产置业投资的时候需要考虑或注意哪些因素呢？

首先影响房地产物业升值的因素很多，比如市场因素、宏观经济周期、宏观经济政策、金融政策等都能影响房地产物业的价格变化，但是这些因素对个体而言都是很难控制的，甚至是很难判断的，而一些微观的、具体的因素我们是很容易判断的，这些因素最主要的有产品特色（如小区规划、户型设计、建筑风格等）、社区环境（包括自然景观环境和人文环境）、周边生活配套设施、城市发展方向等。

另外，房地产市场与宏观经济一样也有景气循环周期, 在中国一般是6-8年一个周期，一般最好选择在经济回暖时投资房地产, 如果是手头闲置资金较多，也可在经济萧条时收购大量空置物业，经济复苏后抛出。也就是低谷时买入，高峰时卖出。

还有购置商业物业长期持有，靠租金收益，或以物业入股与品牌商家联营等方式获取回报，也是一种比较稳健的长期的投资方式。

进行房地产投资须有独到眼光，如以大量资金投资在房地产市场, 则应着重考虑投资物业在房地产市场的细分市场内，真正有自己的特色和竞争优势。比如投资专业市场的物业，除了要看它的位置、开发商的实力、开发理念等因素外，还要看整个市场的营运管理商的水平，很多商业地产的开发商只懂得开发，并不懂得经营，如果没有一个好的营运管理商帮助其管理，则整个市场很容易死火，投资者被套牢也就在情理之中了。比如丽江的“鱼米河商业街”、“玉河走廊商业街”等项目，其地理位置、自然环境、商业环境等条件都不能说不好，但是开发5、6年，甚至7、8年了还是不死不活的，主要原因就是因为开发商只懂开发，不懂商业运作造成的。又比如，丽江今后肯定会有大量的投资客投资旅游地产，而旅游地产的运作与普通住宅项目相比，它的运营管理也是非常重要的。我们认为今后房地产市场肯定会逐渐细分，会出现专业的住宅供应商如万科，专业的商用物业供应商如万达，专业的旅游地产供应商等都是不足为奇的。比如在丽江出现专业的旅游地产供应商也是势在必然，但是，不是什么开发商都可以做旅游地产的，做旅游地产它需要具备一些因素，第一是旅游资源，这个在丽江是肯定具备的；第二是雄厚的资金实力或融资能力，因为旅游地产的投入大、投资回收期长、营运成本高，如果没有相当的实力，中途发生资金链断裂的几率就很大；第三是投资商必须要有远见和魄力，因为像商业地产、旅游地产等这些细分市场虽然从长远来说，投资价值和投资回报肯定比住宅高，但是对于大多数开发商来说毕竟是一种创新产品，它对开发商的团队、组织制度、管理水平等要求更高，创新需要魄力、需要远见，创新也要付出代价；第四是开发商或投资商需要有一个很好的管理和执行团队，需要整合一批专业的合作伙伴，比如专业的旅游地产规划设计团队、专业的旅游地产营销团队、专业的运营管理团队等。没有这些条件要做好一个旅游地产项目几乎是不可能的。而一个普通的个体投资者去投资这样的不成熟的投资产品，被套牢的几率也就很大。

虽然一般而言, 房地产投资在所有的投资工具中风险水平在中下，相对其它投资工具较为保险。但在计算投资回报时，要考虑到房地产租金收益多少，物业水电煤气的日常支出和维持物业的管理费用等因素。在经济运行较为平稳的情况下，一般来说售价是月租金的150倍至200倍时，投资较为合理，但是在中国最近十年来用租金来计算投资收益好像都不尽合理，只有转卖可以获得较大的投资收益，但是这样的情况也在发生变化。

如果自己经济能力有限, 可尝试杠杆式物业投资，投资者只以物业总价值的一定比例(如30%)作为首期投资, 便可享有租金收入和资本增值。在操作上由专业的经纪公司或投资顾问公司负责, 投资者认购的物业交其管理, 物业出租的收入在支付完按揭款和管理费用后, 剩余收入和资产属于投资者。

另外与房地产相关的证券也是可以淘金的领域﹐这些证券包括房地产公司股份﹑上市房地产公司股票﹑房地产投资信托﹑按揭支持证券﹑按揭基金﹑按揭债券和房地产基金等。

还有在进行房地产投资时，很多人容易忽视它的合法性问题。合法性是置业或投资房地产产品的第一重要的安全保证。房地产交易实际上是产权交易，是一种法律关系的变更。所以投资的物业首先必须是合法的，投资或置业才可能是安全的。如果是投资一手房，即新开发的商品房，则房开商必须要具备五证，其交易才是合法的，这五证是《土地使用权证》、《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《工程施工许可证》、《商品房屋预（销）售许可证》等。如果是现房则需要有《商品房屋注册登记证》，也就是所谓的大产权证。如果是二手房，则必须有《土地使用权证》和《房屋产权所有证》，现在统一为《不动产权证》。如果该房屋还有共有权人，则需要其他共有权人提供同意出售的证明，如果该房屋已经进行过抵押登记，则需要抵押权人出具同意出售的证明，或者首先要取消抵押登记，才能进行交易。如果产权人死亡，则出售人应该提供相应的《公证书》或司法机关出具的裁决书，证明此房屋由其全权负责处理。如果所出售房屋是房改房、集资房或经济适用房等特殊房屋，则出售人除持有相应的《房屋产权所有证》外，还应有相关的政府部门发放的市场准入证。

产权变更登记是我国最基本的房地产交易管理制度。也就是房地产交易必须要进行登记，才有法律效力。房地产交易与普通商品交易不同，因为它是不动产，所以他的交易过程实际上是所有权的变更，产品本身及其位置并没有发生变化，而且所有权与使用权可能不是同时转移的，所以他的产权变更过程需要到有关政府主管部门进行登记，才能得到国家法律的保护。

房开商的诚信度也是必须要关注的一个很重要的问题。很多消费者或投资者比较关注产品本身的质量和销售人员的服务态度，但是对于开发商的实力以及诚信记录却不是很在意，其实这是一个错误。因为在中国，法制建设还不是很完善，虽然是市场经济了，但是大家的契约精神还没有完全建立起来，很多时候合同的执行还是要依赖于人的品行。所以最好首先通过一些渠道（比如以前做过的一些项目的承诺兑现情况等）了解一下房开商，特别是老板的品行，诚信记录等，对于一个不守信用的老板来说，讲得再好听，合同写得再好都是没有意义的。一个没有诚信的房开商他的项目的工期、质量、售后服务等都很难保证，一旦打起官司来还是很麻烦的。

    总之，房地产投资是一件很复杂的事情，与之相关的知识和法律关系都较为复杂，所以做房地产投资最好请专业的经纪人或律师帮助，这样可以避免很多纠纷和风险。